Lors d’une séparation, la Société Civile Immobilière (SCI) constituée par les concubins, partenaires ou époux peut rapidement devenir outil de nuisance : immobilisation du capital, logement de la famille, détention des biens professionnels …
Il en va de même de la SCI dont les parts intègrent un actif successoral et sont donc indivises entre les héritiers.
Dans ces conditions, les mésententes croissantes des associés conduisent inexorablement à mettre la Société en danger et donc le patrimoine du couple ou de la succession.
Ainsi, d’une entente sur l’avenir de la SCI jusqu’à la liquidation de celle-ci à cause de sa paralysie, de nombreuses problématiques se posent auxquelles et il est essentiel de savoir manier les droits de ses associés.
La place de la Société Civile Immobilière au milieu de la séparation
La SCI dispose de la personnalité morale et ne se confond pas avec les parties. Le juge aux affaires familiales est incompétent pour connaitre des conséquences de la séparation sur la SCI, qui ne peut être liquidée avec le régime matrimonial. De même, la SCI ne peut être liquidée en même temps que la liquidation d’une succession.
Il est donc courant que l’intensification du conflit entre les parties conduisent la SCI dans une situation de paralysie insurmontable.
Avant d’en arriver à cette extrême, il est néanmoins possible de trouver des solutions amiables. Il est tout à fait possible pour l’un des associés de céder ses parts aux autres. Il n’est alors pas nécessaire de recourir à un notaire et la cession de part peut être encadrée par un avocat. Dans de très rares cas, le détenteur du titre n’est pas identifiable : ces parts peuvent alors faire l’objet d’une attribution dans l’acte liquidatif du régime matrimonial ou de l’indivision successoral. Enfin, les parties peuvent s’entendre sur une dissolution de la SCI et ses conséquences.
Le cas du logement familial détenu par une Société Civile immobilière
Lorsque le conflit s’intensifie lors d’un divorce, la SCI qui détient le logement de la famille fait écran. Le Juge aux affaires familiales ne peut donc en attribuer la jouissance à un époux qu’en présence d’un titre d’occupation préexistant (bail, convention d’occupation, clause statutaire, décision d’assemblée générale ou encore commodat). À défaut, le juge ne pourra pas octroyer la jouissance du logement à un époux et chacun sera libre, en qualité d’associé, de s’y installer.
L’importance du rôle de gérant dans la Société Civile immobilière
La désignation d’un gérant dans une SCI familiale n’est pas anodine. En effet, le gérant peut détenir statutairement le droit de céder les biens immobiliers détenus par la SCI.
Cependant, même prévu par les statuts, ce droit n’est pas absolu : Le gérant n’a pas de capacité en dehors de l’objet social, ce dernier doit donc intégrer explicitement la vente du bien. À défaut, le gérant, même s’il en a le pouvoir, ne peut vendre le bien immobilier de la SCI. Ainsi le gérant ne pourra céder le bien si les statuts prévoient :
- « La propriété, la gestion, l’exploitation par bail, location ou autrement d’immeubles ou d’étangs » (Cass. 1e civ. 31 mars 1999) ;
- « L’achat, l’administration et la gestion d’un immeuble déterminé » (CA Paris 18 décembre 1984)
À l’inverse, le gérant pourra céder le bien notamment si les statuts prévoient :
- La « propriété » dès lors que la notion de « propriété » implique le droit de disposer (Cass. 3e civ. 18 décembre 2001)
- « la propriété de tous biens immobiliers situés en France, ainsi que toutes opérations mobilières ou immobilières susceptibles d’en favoriser le développement immobilier » (Cass.com. 26 février 2008)
Afin de contrer ce potentiel pouvoir de nuisance du gérant, il est toujours possible d’en solliciter sa révocation. Dans la SCI, celle-ci est communément prévue par le Code civil « Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts. Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé ».
La fin de l’association au sein de la Société Civile Immobilière
En cas de mésentente devenue trop forte, un associé peut toujours se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. Dans ce cas, la valeur des droits sociaux à laquelle l’associé peut prétendre est déterminée, à défaut d’accord entre les associés, par un expert.
Enfin, lorsque la mésentente paralyse complètement le fonctionnement SCI, un associé peut en solliciter la dissolution pour juste motif. Dans ce cas, toutes les dettes de la SCI sont payées, y compris les comptes courants d’associés et tous les actifs sont vendus, y compris les biens immobiliers.
